30. Jänner 2020 / Mag. Markus PEIER

Der Erwerb von inländischen Grundstücken (dazu zählen auch Wohnungseigentumsobjekte) unterliegt unter anderem grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist im Allgemeinen vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert zu berechnen. Bei einem Kauf von Grundstücken ist die Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Kürzlich hat das Bundesfinanzgericht eine die Bemessung der Grunderwerbsteuer betreffende Entscheidung im Zusammenhang mit den Kosten der Vertragserrichtung bei Bauträgerverträgen gefällt.

Die Kosten der Vertragserrichtung zählen grundsätzlich nur dann zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn der Verkäufer den Auftrag zur Errichtung des Vertrages erteilt und damit als Auftraggeber zur Zahlung dieser Kosten zivilrechtlich verpflichtet ist, der Käufer jedoch die Verpflichtung zur Tragung dieser Kosten übernimmt. In diesem Fall erbringt der Käufer eine Leistung zum Erwerb des Grundstückes, indem er die Kosten für den Verkäufer trägt. Im Ergebnis sind in diesem Fall die Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer hinzuzurechnen.

Üblicherweise erteilt aber der Käufer den Auftrag zur Errichtung des Kaufvertrages und ist damit verpflichtet, die Vertragserrichtungskosten zu tragen ohne eine Verpflichtung des Verkäufers zu übernehmen, sodass die Vertragserrichtungskosten nicht zur Grunderwerbsteuerberechnung herangezogen werden.

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb insbesondere des Eigentums oder des Wohnungseigentums an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen. Das Bundesfinanzgericht hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass sich der tatsächliche Geschehensablauf nach der Lebenserfahrung und den Erfahrungen im Wirtschaftsleben (nahezu) ausschließlich so darstellt, dass im Zuge der Entwicklung eines Bauträgerprojektes die Verkäuferseite (der Bauträger) an einen Notar oder Rechtsanwalt mit dem Auftrag herantritt, einen Mustervertrag zu erstellen, der dann im Einzelfall an den jeweiligen Käufer und das jeweilige Objekt angepasst wird, sodass es ausgeschlossen werden kann, dass jeder Käufer für sich einen individuellen Vertragsverfasser auswählen kann. Die Kosten des Vertragserrichters hat üblicherweise aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung der Käufer zu tragen.

In seiner Entscheidung hat das Bundesfinanzgericht im Wesentlichen ausgesprochen, dass bei Bauträgerprojekten der Käufer sohin an den Vertragserrichter des Bauträgers gebunden ist und daher die Vertragserrichtungskosten als zu erbringende Gegenleistung in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.

Entscheidung des BFG RV/2100662/2019 vom 11. 10. 2019.