Rechtsprechung zur Immobilienertragsteuer: Ausweitung der Hauptwohnsitzbefreiung

12. März 2018 / Mag. Markus PEIER

Gewinne aus privater Grundstücksveräußerung unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer.

Von der Besteuerung ausgenommen sind jedoch unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer entweder ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Finanzverwaltung vertritt in den Einkommensteuerrichtlinien die Ansicht, dass Hauptwohnsitzzeiten des Verkäufers vor dem eigenen Erwerb beachtlich sind, wenn der Verkäufer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung geerbt oder geschenkt erhalten hat oder durch Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens oder der ehelichen Ersparnisse nach § 83 EheG erworben hat. Insbesondere die vom Mieter gesammelten Hauptwohnsitzzeiten im Mietobjekt vor dem eigenen Erwerb dieses Mietobjektes (Eigenheim oder der Eigentumswohnung) hat die Finanzverwaltung als unbeachtlich gewertet.

Der Verwaltungsgerichtshof hat nun allerdings in einer aktuellen Entscheidung ausgesprochen, dass auch Hauptwohnsitzzeiten relevant sind, die vor dem Kauf der Eigentumswohnung erworben wurden. Es kommt daher nur darauf an, dass das Eigenheim oder die Eigentumswohnung dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben – das Gesetz verlangt dazu weder zivilrechtliches noch wirtschaftliches Eigentum.

Das soll auch dann gelten, wenn die Wohnung zwar bei der Veräußerung, aber nicht über die gesamte Zeit der Nutzung als Hauptwohnsitz eine Eigentumswohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 gewesen ist.

Im konkreten Fall hat der spätere Verkäufer im Jahr 2007 mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung einen Mietvertrag als Mieter über eine Wohnung in einer Wohnhausanlage abgeschlossen. Im April 2013 hat der spätere Verkäufer diese Wohnung von der gemeinnützigen Bauvereinigung gekauft und die Wohnung im September 2013 um einen deutlich höheren Preis weiter verkauft. Nach dem Kauf der Wohnung durch den späteren Verkäufer wurde ob der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet. Der Verkäufer hat die Wohnung seit Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2007 durchgängig bis zur Veräußerung im September 2013 als Hauptwohnsitz genutzt. Die Hauptwohnsitzbefreiung konnte letztendlich durch Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes erfolgreich geltend gemacht werden.

Entscheidung des VwGH: Ra 2017/13/0005 vom 24. 1. 2018.

12. März 2018 / Mag. Markus PEIER

Gewinne aus privater Grundstücksveräußerung unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer.

Von der Besteuerung ausgenommen sind jedoch unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer entweder ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Finanzverwaltung vertritt in den Einkommensteuerrichtlinien die Ansicht, dass Hauptwohnsitzzeiten des Verkäufers vor dem eigenen Erwerb beachtlich sind, wenn der Verkäufer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung geerbt oder geschenkt erhalten hat oder durch Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens oder der ehelichen Ersparnisse nach § 83 EheG erworben hat. Insbesondere die vom Mieter gesammelten Hauptwohnsitzzeiten im Mietobjekt vor dem eigenen Erwerb dieses Mietobjektes (Eigenheim oder der Eigentumswohnung) hat die Finanzverwaltung als unbeachtlich gewertet.

Der Verwaltungsgerichtshof hat nun allerdings in einer aktuellen Entscheidung ausgesprochen, dass auch Hauptwohnsitzzeiten relevant sind, die vor dem Kauf der Eigentumswohnung erworben wurden. Es kommt daher nur darauf an, dass das Eigenheim oder die Eigentumswohnung dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben – das Gesetz verlangt dazu weder zivilrechtliches noch wirtschaftliches Eigentum.

Das soll auch dann gelten, wenn die Wohnung zwar bei der Veräußerung, aber nicht über die gesamte Zeit der Nutzung als Hauptwohnsitz eine Eigentumswohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 gewesen ist.

Im konkreten Fall hat der spätere Verkäufer im Jahr 2007 mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung einen Mietvertrag als Mieter über eine Wohnung in einer Wohnhausanlage abgeschlossen. Im April 2013 hat der spätere Verkäufer diese Wohnung von der gemeinnützigen Bauvereinigung gekauft und die Wohnung im September 2013 um einen deutlich höheren Preis weiter verkauft. Nach dem Kauf der Wohnung durch den späteren Verkäufer wurde ob der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet. Der Verkäufer hat die Wohnung seit Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2007 durchgängig bis zur Veräußerung im September 2013 als Hauptwohnsitz genutzt. Die Hauptwohnsitzbefreiung konnte letztendlich durch Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes erfolgreich geltend gemacht werden.

Entscheidung des VwGH: Ra 2017/13/0005 vom 24. 1. 2018.